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Regiões que oferecem a comodidade atraem mais interessados e são mais valorizadas.
Diferentes fatores influenciam nos preços de compra e venda de imóveis. Muitos deles estão associados às características de infraestrutura e conservação da unidade, mas há aspectos externos que também podem interferir na precificação do imóvel, como o acesso ao transporte público.
A localização é um dos principais vetores de valorização de um imóvel. Segundo a Federação Nacional dos Corretores de Imóveis (Fenaci), a região em que o imóvel é construído pode impactar em aumento de 20% do seu preço.
Na prática, isso significa que um imóvel residencial estimado em R$ 300 mil por conta de suas características – como metragem, número de dormitórios, presença ou não de varanda e garagem – pode ser precificado em R$ 360 mil, dependendo da região onde está localizado.
Uma zona da cidade, por sua vez, é valorizada por conta da comodidade, da segurança, do conforto e do bem-estar que proporciona aos moradores. De acordo com o levantamento realizado pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), em parceria com a consultoria Brain Inteligência Estratégica, oito em cada dez brasileiros acreditam que a localização do imóvel interfere diretamente na qualidade de vida.
Mobilidade como fator de valorização
A mobilidade é um dos aspectos observados pelos futuros proprietários e, por isso, também responsável pela valorização dos imóveis. Afinal, a facilidade de deslocamento no dia a dia contribui para a sensação de comodidade.
Nesse sentido, os imóveis que estão próximos às linhas de metrô, trens e aos terminais rodoviários atraem mais interessados. No mercado imobiliário, a lei da oferta e da procura interfere diretamente nos preços.
Essa movimentação tende a ser cíclica. Se de um lado há consumidores buscando um imóvel próximo ao serviço de transporte público, do outro há construtoras e incorporadoras construindo mais projetos nesses arredores.
Dados do Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Administração de Imóveis de São Paulo (Secovi-SP) mostram que quase metade (47%) dos lançamentos feitos na capital paulista entre junho de 2021 e maio de 2022 estavam localizados até 600 metros das estações de metrô ou trem.
A tendência é que essa movimentação de consumidores, construtoras e incorporadoras continue. Os olhos mais atentos já observaram a construção de empreendimentos nas redondezas da Estação Sesc-Pompeia, da futura linha 6 Laranja. Ela tem conclusão prevista para o segundo semestre de 2025.
Custo do metro quadrado
A pesquisa FipeZap divulgada em junho mostrou o preço médio do metro quadrado dos imóveis nas redondezas das linhas de trem e metrô de São Paulo. O levantamento considerou as regiões localizadas no raio de um quilômetro das estações.
O valor mais caro de imóvel perto do transporte público foi observado na linha Esmeralda, que conecta Osasco ao Grajaú, de quase R$ 14 mil. Em seguida aparecem o entorno da linha Amarela, responsável por conectar o centro de São Paulo à região Sudoeste. E o da linha Lilás, que percorre Capão Redondo até Chácara Klabin. Nos dois casos, o preço médio do metro quadrado custa acima de R$ 12 mil.
Os imóveis localizados nas redondezas da linha Verde também estão valorizadas, com um custo médio superior a R$ 11 mil. Popularmente chamada de "Linha Paulista" por percorrer a principal avenida da capital, ela compreende os trechos entre os bairros Vila Madalena e Vila Prudente.
Ainda de acordo com o levantamento, o valor do metro quadrado nos arredores das linhas Azul, Rubi, Diamante, Vermelha, Safira, Coral, Prata e Turquesa variam entre R$ 7 mil e R$ 12 mil.
Saiba o que é preciso analisar
A mobilidade não é o único fator externo capaz de valorizar um imóvel, como explica o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci). Por isso, tanto quem compra o imóvel para morar, quanto o investidor que pretende revender ou alugar devem ficar atentos a outros aspectos.
Presença de comércios assim como prestadores de serviços, rua com calçamento pronto, segurança e tranquilidade da vizinhança são aspectos que valorizam o imóvel.
Por outro lado, se a região é conhecida por sofrer com inundações em períodos chuvosos, intercorrências de barulhos na vizinhança ou é considerada insegura, os imóveis tendem a se desvalorizar.
A orientação do Cofeci é avaliar os aspectos internos do imóvel. Além disso, buscar informações sobre a região em que ele está localizado para compreender melhor os fatores externos antes de fechar o negócio.