Crise na Americanas afeta o retorno de fundos imobiliários e shoppings

A pedido do Metrópoles, levantamento feito pela Buildings, empresa que reúne dados do setor de imóveis, mostra que há 17 fundos de shoppings que têm a Americanas como um dos inquilinos. Além dos 17 fundos de shoppings, há ainda outros 7 fundos que investem em outros imóveis locados pela varejista. É o caso, por exemplo, de FIIs que são donos de galpões logísticos locados pela Americanas.

No total são 24 fundos com algum nível de relação financeira com a Americanas.

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O Brasil tem cerca de 220 fundos imobiliários negociados na Bolsa de Valores. Isso significa que aproximadamente 10% da indústria está exposta, de alguma forma, à crise da varejista.

Os fundos imobiliários são produtos de investimento que administram dois tipos de ativos: os imóveis físicos, como shoppings, edifícios corporativos ou galpões logísticos; e títulos de crédito do setor, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

Tais ativos são remunerados pelo aluguel pago pelos inquilinos que locam os imóveis do fundo ou pelo rendimento dos papéis de crédito.

Com uma dívida de R$ 40 bilhões, a Americanas está à beira de uma recuperação judicial – processo em que as empresas tentam renegociar as dívidas e evitar uma falência.

Na semana passada, a varejista conseguiu, na Justiça, se resguardar de execuções de dívidas e congelar o pagamento de débitos.

Analistas ouvidos pelo Metrópoles dizem que essa decisão também vale para os aluguéis pagos para os fundos imobiliários. Ou seja: tais fundos não receberão pelos contratos firmados com a varejista, o que deve afetar a rentabilidade dos investimentos.

Ontem (19/1), Rodrigo Abbud, sócio fundador da gestora VBI, dona de um centro de distribuição na Bahia locado pela Americanas, disse que já não conta com o pagamento dos contratos.

“A coisa mais rápida a ser feita é pedir a retomada do imóvel e alugar o espaço novamente”, lamentou Abbud. A afirmação foi feita em um evento do setor financeiro organizado pela corretora XP.

Troca de inquilino

Embora os fundos possam resolver o problema “despejando” a Americanas e buscando outro inquilino, levará um tempo para que isso aconteça. Até lá, o retorno desses ativos ficará prejudicado.

Desde que a Americanas comunicou ter encontrado uma diferença contábil de R$ 20 bilhões em seu balanço, fator que dobrou a dívida acumulada pela varejista, os fundos imobiliários expostos de alguma forma a essa crise acumularam perdas que chegam a 13%.

Esse número reflete a desvalorização de preço dos FII. O impacto sobre o rendimento só será conhecido nos próximos meses.

No caso dos galpões logísticos, a saída é menos complicada. Desde o começo da pandemia de Covid-19, o crescimento das vendas digitais fez disparar a busca de empresas por centros de distribuição e outros espaços de armazenamento de mercadorias para entrega. Isso significa que esses imóveis não ficarão vazios por muito tempo.

Já o caso dos shoppings é preocupante. O levantamento da Buildings mostra que alguns fundos não só têm exposição a shoppings que têm as Lojas Americanas como inquilinas, como têm muitos shoppings nessa situação.

É o caso, por exemplo, do fundo XPML11, da XP. Dos 16 shoppings administrados por esse FII, 9 possuem as Lojas Americanas como inquilina. As lojas da empresa são conhecidas por ocupar espaços grandes.

Com o eventual fechamento dessas unidades, a locação das lojas pelos shoppings será desafiadora, uma vez que poucas empresas do varejo têm capacidade para ocupar todo o espaço disponibilizado para a Lojas Americanas.

Isso em um cenário em que os shoppings ainda não recuperaram 100% do prejuízo da pandemia e muitos ainda registram um nível de vacância (espaços disponíveis para locação) elevado.

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